案例1: 新竹市關新北路 (東京六本木),2011,7交屋,5F/14F,2房,0.4年屋齡
49.01坪 (內含車位9.53坪,室內+陽台=26.22+3.16=29.38坪)
1120萬,(1120-90)/(49.01-9.53)=26.09萬/坪
案例2: 新竹市建中路 (公學新城甲區),2011,7交屋,11F/12F,3房,13.2年屋齡,
42.44坪 (使用權車位,室內+陽台=25.92+3.34=29.26坪)
847萬,847/42.44=19.96萬/坪
案例3-1: 新竹市建功一路 (公學新城乙區),2011,9交屋,10F/12F,3+1房,10.8年屋齡,
42.57坪 (使用權車位)
850萬,850/42.57=19.97萬/坪
案例3-2: 新竹市建功一路 (公學新城乙區),2011,9交屋,6F/12F,3房,10.8年屋齡,
42.37坪 (使用權車位)
850萬,850/42.37=20.06萬/坪
案例3-3: 新竹市建功一路 (公學新城乙區),2011,9交屋,9F/12F,3房,10.8年屋齡,
43.28坪 (使用權車位)
840萬,840/43.28=19.41萬/坪
案例3-4: 新竹市建中路 (公學新城乙區),2011,11交屋,4F/12F,3房,11.0年屋齡,
39.07坪 (使用權車位,室內+陽台=23.52+3.50=27.02坪)
766萬,766/39.07=19.61萬/坪
案例3-5: 新竹市建功一路 (公學新城乙區),2011,11交屋,12F/12F,3房,11.0年屋齡,
39.07坪 (使用權車位,室內+陽台=23.52+3.50=27.02坪)
790萬,790/39.07=20.22萬/坪
案例4: 新竹市建中一路 (交大華廈),2011,11交屋,8F/19F,3房,14.1年屋齡,
51.77坪 (室內33.68坪,不含車位)
1080萬,1080/51.77=20.86萬/坪
案例5: 新竹市公道五路二段 (啟奧邦城),2011,10交屋,3F/12F,3房,3.7年屋齡,
49.91坪 (內含車位)
1075萬,(1075-90)/(49.91-7.3概估)=23.12萬/坪
這5個案子(9個物件)應該分別是目前新竹室內含陽台約27~30坪的新成屋/中古屋最高單價:
1. 東京六本木(一坪成交26.09萬): 3房(一般超高單價都是大4房)+預售三房含車位約690萬(1坪15萬)漲到1120萬(2年漲價約430萬)
2. 公學新城甲區(一坪成交19.96萬): 國宅+13年屋齡+無權狀車位+要等垃圾車+中庭汽機車和人行不分道+13年前2~3百多萬
如以每年折舊2%,回推區域新屋單價: 19.96/(1-0.02x13)=26.97萬/坪
3. 公學新城乙區(一坪成交20.22萬): 國宅+11年屋齡+無權狀車位
如以每年折舊2%,回推區域新屋單價: 20.22/(1-0.02x11)=25.92萬/坪
4. 交大華廈(一坪成交20.86萬): 14年屋齡+無車位
如以每年折舊2%,回推區域新屋單價: 20.86/(1-0.02x14)=28.97萬/坪
5. 啟奧邦城(一坪成交23.12萬)
心得:
1. 標準三房是最難衝高價的,因為客層是最精打細算的中產階級,負擔的起26萬/坪的人,也很少會只需要室內含陽台約27~30坪,所以,對於出現如此高價的解讀,只能說: 地段真的是王道.
2. 近幾年房價都是: 預售屋>同時期附近成屋,如果成屋房價站上26萬/坪,附近預售屋應該是天價了.
3. 今年新成屋/中古屋成交價能達21~28萬/坪的還包括: 一品博觀,大塊文章,創世紀,啟奧邦城,睿海,北歐三小國...,同坪數的未來相近高價或更高價,預估會出現在一極.
4. 新竹人的消費力雖強,但房價是有比價效應的,對房價的認同度,幾乎以2字頭頂為極限,未來新竹黃金地段的房價,應該會在25萬/坪附近盤旋很久,不上不下的.
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