房價取決於: 政治/經濟/景氣變化,工作機會,生活機能,交通,學區,綠地,醫療,建商,屋況,格局,鄰居,未來發展,嫌惡設施,稀有性…等. 房子種類有: 賣再貴都有人買的房子/賣再便宜都乏人問津的房子/漸漸曝光就會賣出的房子. 買房用價錢先決,還是好屋先決,將決定房子是資產還是負債.
(1). 行情/成本/比較:
1. 同建案或附近的成交行情為議價之重要參考資訊,可多方查詢信義/永慶/台灣房屋/吉家網(要付費)…等.賣方銷售期過長時,通常可以議到好價錢.
2. 上網查資料很重要,尤其是新竹,以前以5g,智邦討論為主,現在以mobile01為主,輔以591,樂屋網,奇摩網拍,百屋網,陸敬民,ptt…可以得到包括案源,優缺點,成交價…等.
3. 新竹同一社區預售單價的高低差異在2萬/坪,成屋後同社區單價有時會差到3萬/坪以上.
4. 如果賣方要繳奢侈稅,價錢一定會反映在買方身上.
5. 房屋前一手的成本只是參考指標,能否成交終究要回歸市場現況.
6. 一定要和附近同質建案優缺點,價位互相比較.
(2). 增值/折舊:
1. 房價上漲主要是土地而非房屋,要觀察是否為人為炒作或虛胖,還是反應公共建設或未來性.
2. 一般房子折舊率為1.5~2%/年. 折舊是和最新價位比較而不是幾年前的價錢.
(3). 競爭者:
1. 不管是建商/換屋者/投資客,一定是看好才會買進或購地,其中最好的戶別最好銷售且價格最高.
2. 買房得標者一定是最高價,因為一個房子只需要找到一個主人,真正喜歡的房子不加價就是買不到.
3. 每個房仲業務員有好幾組有效買家已經經營很久正在找房子.
4. 在新竹工作幾年,想結婚成家的高所得+家裡贊助金額的買方有很多.
5. 很多人對房子喊空喊泡沫,一直關心地產的實情是想承接,愈多人想接手,房價就不會落底.
6. 對房子的缺點還有疑慮時不要下手,房子再找就有. 但是要找到一間喜歡的房子很不容易,沒有完美物件,好房子不等人,出手要快,因為自己會喜歡,難保會有競爭者.
7. 房子的價值因人而異,要評估自身需求,譬如: 有小孩的家庭,也許不適合等未開發區域.
(4). 屋況:
1. 注意前屋主基本資料和出售原因.
2. 可以列出自身喜好(如:透天/廁所要開窗/要有景觀前陽台/五年內屋等)來評比.
3. 建案特點常會反應在建商慣性,如坤山/椰林/寶佳建設蓋的房屋,格局都和歷年業績很類似.
4. 太多木作裝潢包覆反而要小心漏水,壁癌,或其他缺點.
5. 高級建材,室內裝修,贈送傢俱,家電皆可酌加房價.
(5). 地段:
1. 可以先把地圖拿出來,把仲介店頭/大賣場/知名連鎖店(如麥當勞)/公共建設/銀行/政府機關/辦公大樓標出,地圖中標點最密集的地方,常常就是機能最強處.接著查詢附近是否有嫌惡設施,為重要選點刪除依據.
2. 好地段的舊房子,勝過差地段的新房子. 優先考慮好房子而不是便宜的房子.因為房子是資產,房價是儲蓄:買時願意付出換到的優點,賣的時候終究會出現一樣品味的人反應出好房子的真價值.
3. 買房子的當下,要想到賣屋時的情境. 買時選便宜屋,賣屋時也價低,優點是轉手時價差一樣,故便宜就可享受附加價值(如:同樣價錢坪數大). 另外一種,買屋時選貴的,賣屋時也高價,等於可以免費享受居住的品質(如:比較貴但機能好). 買便宜屋或貴屋,各有優缺點.
(6). 議價:
1. 表明是來買房子的,不是來看房子的.
2. 談價時,非常詳細的和賣方交流附近建案優缺點和價位.
3. 稱讚房屋的優點和財務的吃緊,嫌缺點的方式常有反效果.
4. 佯裝可買可不買,即使心裡很喜歡.
5. 了解屋主想賣的原因和其他看屋者的數量和反應.
6. 有句話是: 自售最貴. 有時讓仲介議價反而可以買便宜
(7). 房價是由行情/成本/增值/折舊/比較/競爭者來決定. 房子是由地段(機能/學區/環境/交通等)先決定,再輔以屋況(屋齡/格局/樓層等)和價位三角拉鋸.
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