1. 買房子最重要的是看地段,地段的優劣是可經由條列式比較的,主要影響地段的最大因素是生活機能和交通便利性(主要關鍵指標是和園區的距離,其次才是和火車站/高鐵站/交流道的距離),其他都是次要的(嫌惡設施/醫療/學區/景觀/未來性...),非地段項目不考慮(建商/格局/建材/地目...).
2. 搶手指數之評分僅推測大多數人的想法,來反應地段熱度/轉手接受度/區域房價,實際分數要依買方自身需求來認定,也要看個案表現,搶手指數如能在大眾心中達到80分,皆為黃金地段.
A. 關埔計畫區之關長區(關新路/新莊街/長春街):
(1). 優點:
1. 離園區超近
2. 光復路一段生活機能強
3. 有中型超商(億客來,頂好,自由聯盟),菜市場
4. 內灣支線電聯車站可步行,可接駁火車站和高鐵
5. 日光公園景觀佳,靜心湖不遠
6. 街廓方正
(2). 缺點:
1. 離中型醫院/民生大賣場/百貨公司/火車站/長途客運/高鐵接駁車站牌很遠
2. 到市中心洽公比較遠
3. 光復路一段以及園區前後門入口在上下班時段較擁擠
4. 離園區太近有污染疑慮
(3). 搶手指數:
1. 關新路一帶: 95分
2. 新莊街前段,長春街前段,龍山社區,科園社區一帶: 85分
B. 關埔計畫區之光埔區(慈雲路東西兩側):
(1). 優點:
1. 離園區超近
2. 有影城百貨賣場預定地(全球人壽/總太建設潮區計畫),未來性較有想像空間
3. 有批發大賣場(好市多,但非民生大賣場)
4. 未來有新國小(慈濟路/埔頂二路/龍山東路口)
5. 街廓方正
6. 離交流道近
7. 有國道客運轉運站規劃(公道五路近慈雲路口)
8. 公道五正在往東延伸/埔頂路將拓寬可改善交通.
(2). 缺點:
1. 慈雲路連通竹北,車流超大,空氣品質不佳. 埔頂路未拓寬前仍很塞車.
2. 慈雲路以西區塊出入和對外較不便,屬於封閉型區塊
3. 慈雲路以西偏南有電塔/變電所 (電塔地下化中)
4. 龍山東路無往東連通計畫,冷水坑溪附近建案多死巷,出入不便
5. 現階段生活機能缺乏
6. 離中型醫院/民生大賣場/百貨公司/火車站/長途客運/高鐵接駁車站牌/菜市場有段距離
7. 內灣支線電聯車站不可步行
8. 國小學區普通,學校近電塔/變電所
(3). 搶手指數:
1. 冷水坑溪以西,長春街後段: 70~75分
2. 慈濟路一帶: 80~85分 (此處是未來商圈成型後最大受益區)
3. 慈雲路以西: 65~70分
C. 清大商圈(建功一路/建中路一帶):
(1). 優點:
1. 生活機能強
2. 有大型醫院(馬偕)
3. 有民生大賣場(愛買),菜市場,夜市
4. 有長途客運站牌
5. 有高鐵接駁車站牌
6. 到園區和市中心(百貨公司/火車站/市政府機關)距離中等
7. 世博台灣館即將落成,周邊有開發計畫
8. 有清大校園,赤土崎公園,水源街/新源街草皮綠地
9. 街廓方正
10. 離交流道近
(2). 缺點:
1. 離內灣支線車站不可步行,站體周邊土地徵收困難中
2. 區段內有油庫,短時間內不易搬遷
3. 中型超商只有國軍福利站,缺少全聯,頂好(即將開幕),億客來
(3). 搶手指數: 90分
D. 八大學區(學府路/食品路一帶):
(1). 優點:
1. 生活機能強
2. 離大型醫院距離中等(馬偕/國泰)
3. 有民生大賣場(大潤發),菜市場
4. 有新竹公園,麗池,動物園,孔廟,花市,體育場,玻工館等景點
5. 到市中心(百貨公司/火車站/市政府機關)近
6. 文教區,學區佳
7. 到十八尖山近
8. 進園區多一條寶山路可選
(2). 缺點:
1. 離火車站不可步行
2. 離園區有一段距離
3. 離交流道有一段距離
(3). 搶手指數: 90分
E. 市區(火車站和東門城為中心,東大路/西大路/南大路/北大路四條圍起的區域):
(1). 優點:
1. 生活機能超強,遠遠高過其他區域
2. 有大型醫院(國泰)
3. 有菜市場
4. 有火車站
5. 有長途客運站牌
6. 可接駁高鐵
7. 有SOGO/大遠百/新光三越百貨公司,巨城(舊稱風城)百貨即將開幕
8. 有市政府機關
9. 有東門城,城隍廟,護城河等景點
10. 補教資源多
11. 火車站後站有開發計畫
(2). 缺點:
1. 離園區太遠
2. 道路狹小
3. 環境複雜(居住抗性)
4. 離交流道太遠
5. 和高鐵互相接駁要很久
(3). 搶手指數: 80~85分
F. 其他:
(1). 金山街: 生活機能強(專指吃方面,其他匱乏),但環境複雜,多套房,有園區污染疑慮
(2). 北區(不含市區):
文化中心/光華/三民: 生活機能優,但此區因目標族群非園區客,所以不搶手
(3). 偏遠地段:
和新竹縣交接處,東區以南: 寶山/明湖/高峰
香山區西側,竹教大(舊稱新竹師院)以西: 延平/牛埔/成德
香山區北側,北區以西: 南寮/西濱/機場
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